קונים דירה מהוצאה לפועל? כדאי שתדעו את הדברים הבאים

ישראלים רבים נוהגים לרכוש דירה דרך ההוצאה לפועל, כלומר דירה שניטלה עבורה משכנתא מבנק כלשהו, אולם הרוכש לא עמד בהחזרים החודשיים עד שלבסוף הבנק נאלץ לממש את בעלותו על הנכס באמצעות מכירתו. עד לפני מספר שנים מדובר היה באפשרות אטרקטיבית להשקעה, שכן רכישת דירה מכינוס נכסים הייתה נעשית במחיר שהגיע עד כדי 25 אחוזים ממחירן בשוק; ועל אף שהיום המחירים גבוהים יותר – עדיין יש לא מעט ישראלים שמתעניינים ברכישת דירה בצורה זו.

חשוב להדגיש לצד היתרונות ברכישת דירה מן ההוצאה לפועל, כגון וידוא שאין שעבוד או עיקול על הנכס או העובדה שכספו של הרוכש נמצא בנאמנות לאורך כל התהליך עד לרישום הדירה על שמו, עדיין יש לשיטה זו גם מספר חסרונות. למשל, העובדה שמדובר בתהליך מורכב מחייבת במקרים רבים ייעוץ משפטי על ידי עורך דין נדלן, או התחרות העזה בין מספר רוכשים שעשויה לייקר את הדירה אף למעלה ממחיר השוק.

אם אתם מבקשים לרכוש דירה מהוצאה לפועל, בין אם למגורים ובין אם להשקעה, אספנו עבורכם כמה דברים שכדאי לדעת:

בפריפריה כמו בפריפריה, בדרך כלל יותר זול

הואיל ותהליך הרכישה של דירה מכינוס נכסים בדרך כלל מתבצע בתהליך של מכרז והתמחרות, כלומר הרוכשים מציעים מחירים ורשאים לשנותם תוך כדי התהליך עד שנבחרת מביניהם ההצעה הזוכה, אזי העובדה שיותר ויותר ישראלים מתעניינים בתחום הביאה לגידול משמעותי במספרם של המתמודדים, מה שמוביל לעלייה במחירים בהם הדירות הללו נמכרות בסופו של דבר.

עם זאת, הדבר תלוי בביקוש בכל אזור בארץ. בתל אביב וסביבתה, לדוגמה, הביקוש גבוה מאוד ולפיכך דירות של הוצאה לפועל עשויות להימכר שם במחירי השוק ומעלה. לעומת זאת באזורי הפריפריה המחירים עשויים להיות הרבה יותר אטרקטיביים – עד 30 אחוזים מתחת לערכן בפועל!

איך לדעת כמה להציע?

לפני הגשת הצעת המחיר מומלץ להתייעץ עם מתווך או איש נדלן הבקיא בטווחי המחירים באותו אזור. הואיל ובמסגרת התהליך קיים שלב של התמחרות שבו לא ניתן להוריד את הסכומים אלא רק להעלותם, מומלץ שלא לתת הצעה גבוהה מראש אלא להפך – להתחיל מלמטה ואז לעלות.

בדיקת מצב הנכס מבחינה פיזית ומשפטית

בעידן האינטרנט קל מאוד לקבל את כל המידע הדרוש על גבי מסך המחשב ולנהל עסקת רכישת דירה בשלט רחוק – אולם מומלץ בכל זאת להתייעץ עם עורך דין הוצאה לפועל ולבקר בנכס על מנת לראות את מצבו באופן פיזי ולהתרשם ממנו. לעיתים ניתן לפנות לשם כך אל כונס הנכסים, ולעיתים הוא זה שיוזם סיור בנכס עבור כלל המציעים.

לא פחות חשוב מן המצב הפיזי הוא המצב המשפטי של הנכס: הכונס אמנם מחויב מכורח החוק לוודא כי הנכס הנמכר נקי מכל חוב, עיקול או שעבוד, ועם זאת מומלץ לדרוש טופס שמאות המעיד בכתב על מצבו התקין של הנכס מבחינה משפטית.