במסגרת מאמרנו זה, נחלוק בקצירת האומר על עיקרי הפסיקה והחקיקה העוסקים בסוגיה הכואבת ביותר של תופעת פינוי החייב ומשפחתו מבית המגורים במסגרת ההוצאה לפועל.
מימוש דירת מגורים באמצעות מכר כפוי ופינוי דירת יחיד במסגרת ההוצאה לפועל
התפתחות הפסיקה בעניין ההתכנות למימוש דירת מגורים כאשר לא נרשמה משכנתא על שם החייבים.
הלכת שטיינמץ [10] ובירס [11] – לא ניתן לממש נכס מכוח משכון זכויות הקונה לנכס במקרה של ביטול להסכם המכר.
הלכת רומיה [9] – לא ניתן8 לרדת מכוח משכון זכויות הקונה ישירות לנכס – אף אם לא בוטל הסכם המכר, כל עוד לרוכש טענות להפרת ההסכם.
הלכת סויסה [7] והלכת גריי [29] – לא ניתן לממש נכס מכוח משכון זכויות הקונה לנכס – אף אם המוכר מסכים!
הלכת אלזם [30] – ניתן לממש נכס מכוח משכון במקרה בו התקבל אישור המוכר לתשלום מלוא התמורה והיעדר תביעות בנכס.
הלכת נגר [8] – לא ניתן לרדת מכוח משכון זכויות קונה ישירות לנכס, במקרה בו לקונה כבר יש זכויות קנייניות בנכס.
השינויים בעניין פינוי ומכר כפוי של דירת מגורים לאור תיקון מספר 29 לחוק ההוצאה לפועל
התכלית הבסיסית מאחורי החקיקה:
מחד – הגברת יעילות הגביה: אפשרות לרשם לבדוק ביוזמתו מאגרים ממוחשבים ולבקש מידע אודות נכסים (סעיף 13 לתיקון); הגבלות על החייב (הגבלת דרכון, הגבלת חשבון בנק, כרטיס אשראי, הגבלת ייסוד תאגיד, הגבלת רשיון נהיגה – סעיף 27 לתיקון, 66 לחוק); הענקת אפשרות להעניש לפי פקודת ביזיון (סעיף 32 לחוק);
מאידך -הפחתת הפגיעה בזכויות יסוד חוקתיות: ביטול פקודות המאסר (סעיף 57 לתיקון, צמצום לאורך שנתיים), חובת המצאה בכל הליך מחדש (לפני צו הבאה (סעיף 69יב), לפני הטלת הגבלות פוגעניות למיניהן (סעיף 27), לפני פקודת מאסר (סעיף 31 לתיקון).
העובדות ומושכלות היסוד שעמדו בבסיס התיקון לחוק ההוצאה לפועל בעניין הדיור החלופי: מספר הפינויים כיום (כ- 1,000 – 2000 פינוים בשנה), השפעת הגבלת הפינוי על שוק המשכנתאות (העלאת הריבית על המשכנתאות בשיעור של כ- 0.5% בייחוד לאוכלוסיות מוחלשות) – ומנגד הזכות למגורים כזכות חוקתית.
פרשנות נוסח סעיף 38, אל מול הדין לפני התיקון ואל מול הוראות המעבר. בעקבות החוק נוספו הדרישות הבאות:
חובת מתן פיצוי בגין דיור חלוף בגובה "עד 18 חודש" (ובמקרים חריגים למעלה מכך).
חובת קיום דיון לפני הפינוי.
רשות להשהות את הדיון לצורך מינוי עו"ד (ס' 38(א1)).
שאלות פרשניות העולות מנוסח החוק:
יש אפשרות לפרש את התיקון כמשית חובה ליתן הסבר בעל פה לחייב בדבר הזכות העומדת לרשותו לקבלת דיור חלופי ומשמעות הויתור על הזכות לדיור חלופי. השווה:
"הוסברה לחייב משמעות הדבר בשפה ברורה המובנת לו" (סעיף 38(ג2) לחוק על פי הנוסח החדש).
"הובהרה לחייב זכותו לדיור חלוף ומשמעות הויתור עליה" (הוראות המעבר).
"פורש בשטר המשכנתא" (38(ג))
ראה בהקשר זה פסקי הדין המפורטים מטה [המסומנים 13-25 להלן] – מהם עולה כי לפי הדין הקיים די במתן הסבר בכתב, והשווה לפסק הדין בעניי רובינא [מסומן 12 להלן] אשר ממנו ניתן להבין כי דעתו של כב' השופט בנימיני היא כי יש ליתן הסבר בעל פה.
מהי איכותה של דירת המגורים החילופית שאת שוויה צריך לספק? השווה:
"הסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת" (סעיף 38(ג) לחוק בנוסחו הקודם).
"שווי הסידור החלוף יהיה בסכום המאפשר לחייב לשכור דירת מגורים באזור מגוריו התואמת את צרכי החייב ובני משפחתו הגרים עמו" [הנוסח חדש].
לפני החוק ניתן היה להחליף דירה מפוארת באזור יוקרתי בדירת רגילה בשכונת עוני. מהו המצב כיום?
האם ניתן להסכים לדחיית הפינוי – חלף דיור חלוף
על פי החוק הקודם – ברור שכן (סעיףפ 38(ב)).
על פי לשון התיקון – לכאורה חייבים לתת פיצוי כספי (סעיף 38(ג)(2)(א)).
יחד עם זאת, קשה להניח כי החוק יפורש באופן המביא לתוצאה כה קשה.
מאימתי מתחילים לספור את תקופת הדיור החלופי? תשובות אפשריות:
ממועד צו הפינוי
ממועד פתיחת תיק הכינוס
ודוק: בחירה באפשרות א' (הסבירה יותר מן הבחינה המילולית) מביאה לעיוות קשה – משתלם לנקוט בהליכי סרק כדי לעכב את צו הפינוי…
על מי מוטל הנטל להוכיח קיומו של הסבר ראוי באשר לוויתור על ההגנות? השוואה:
לפי הדין הקודם – די בעצם קיומו של כיתוב ברור המפורש בשטר המשכנתא או בהסכם המשכון (סעיף 38(ג) לנוסח הקודם, וכן גם בעניין מיסטר מאני [24]).
על פי הוראות המעבר נראה כי חובת ההוכחה חלה על החייב (וראה בהקשר זה עניין מזרחי [25] בעמ' 9).
התיקון פורש על ידי בית המשפט המחוזי, באופן המחיל על הבנק את נטל ההוכחה (ראה עניין רובינא [12] בסעיף 22).
מה היקף הדיור החלופי לו זכאי מי שלא הוכח שהוסבר לו "בשפה ברורה המובנת לו" באשר לזכותו לדיור חלופי ומשמעות הוויתור על הדיור החלופי?
לפני התיקון לחוק – מי שלא פורש בשטר המשכנתא באופן בהיר דיו, כי הוא מוותר על זכותו לדיור חלופי זכה לדיור בהיקף של מספר חודשים (ובמקרים בודדים למעלה מכך).
לאחר התיקון לחוק – ניתן להניח כי היקף הדיור החלופי במקרה בו לא הוסברה משמעות הוויתור כדבעי יהיה גבוה יותר ממקרה בו הוסברה משמעות הדיור כדבעי.
מה נפקות התיקון באשר להסכמים שנכרתו לפני מועד כניסתו לתוקף? לדעת בית המשפט בעניין כחיל [28]ף, בעמ' 16 – התיקון מקנה "משנה תוקף" לפרשנות המצמצמת את תוקף הוויתור על זכות הדיור החלופי (שם, בעמ'ד 15-16).
לסיכום: האם החוק הועיל לשמירה על הזכות החוקתית לקורת גג?
החוק טיפל בבעלי משכנתאות בלבד – ולא באוכלוסיה שמלכתחילה לא הצליחה לרכוש דירה.
על פי תחזית בנק ישראל ומכון המחקר של הכנסת החוק ייפגע באוכלוסיות מוחלשות – ולא יאפשר להם לרכוש דירה מלכתחילה..
דרכי התמודדות עם המציאות המשפטית לאחר התיקון:
חשיבות מתן הסבר בעל פה בדבר הזכות לדיור חלוף והוויתור עליה, ותיעוד ההסבר זה (ניתן לשקול מתן ההסבר על ידי ב"כ הלווה).
בכלל זה, יש חשיבות מתן ההסבר בשפתו של הלווה.
פתיחה בהליכים לקראת פינוי בהקדם האפשרי – יש 18 חודשים לנהל מו"מ עם החייב…
שינוי הטפסים באופן התואם את התיקון לחוק.
הצהרה של הלווה כי ברשותם נכס מגורים נוסף התואם את צרכיהם וצרכי בני משפחתם.
טופס נפרד לוויתור על זכות דיור חלוף.
פסקי דין מנחים אחרונים בעניין הזכות לדיור חלופי ו/או אפשרות לוויתור על הזכות
ח"א 8002/02 בנק ישראל – המפקח על הבנקים נ' הבנק הבינלאומי למשכנתאות
בית הדין העלה מיוזמתו (למרות הסכמה בין הצדדים בעניין זה) את חוקיות חתימת הלווה על וויתור על זכותו לדיור חלוף. בית הדין עוסק בהסכמים הקודמים לכניסת החוק לתוקף. באשר להסכמים אלו, קובע בית הדין כי אין הלווה רשאי לוותר על זכותם של בני משפחתו, ובייחוד בני משפחתו הקטינים, בשל אי זהות אינטרסים בינו ובינם. התוצאה לפיה אנוס ראש ההוצאה לפועל לפנות את ילדיו של הלווה מדירתם, בשל וויתור הלווה על זכותם לדיור חלופי – נראית לבית הדין נוגדת את תקנת הציבור, ואת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו.
בית הדין מבחין בין עסקאות לרכישת דירה (שם אינטרס הצדדים זהה) ובין עסקאות למימון אשראי מסחרי (ושם אינטרס הילדים שונה מההורים). עם זאת, בסופו של דבר מבטל בית הדין את תניית הוויתור בכל המקרים, למיטב הבנתנו.
מהו היקף הדיור החלוף לו זכאית משפחה על פי פסק הדין? פסק הדין אינו עוסק בכך, אולם לדעתנו קשה לראות מצב בו היקף הדיור החלוף יעלה על זה הקבוע בתיקון לחוק ההוצאה לפועל.
רשימת מובאות, מקורות ופסיקה בסוגיות מימוש דירת מגורים ואו פינוי במסגרת מכר כפוי
חקיקה:
חוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967
חוק ההוצאה לפועל (תיקון מס' 29), התשס"ט-2008
חוק המשכון, תשכ"ז-1967
תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד, פרק ל"ב, סעיפים 475-503.
ספרות ומחקר
בר-אופיר, מהדורה שישית, 578(ב) – וויתור החייב על דיור חלוף/דיירות מוגנת מחייבת גם את בני משפחתו שהתגוררו עימו בדירה.
ניתוח השלכות התיקון בחוק ההוצאה לפועל על שוק המשכנתאות, הוגש לועדת חוק, חוקה ומשפט של הכנסת, על ידי מרכז המחקר והמידע של הכנסת ביום 6.3.08, אגב הדיון בחוק ההוצאה לפועל.
פסיקה
רצ"פ (מחוזי – חיפה) 3483/08 בנק לאומי למשכנתאות נ' סויסה יונתן8, פסק דינה של כב' השופטת תמר שרון נתנאל מיום 12.11.08 – מר סויסה רכש דירה, מימון אותה באמצעות הלוואה מבנק משכן, וחתם על משכון זכויותיו בדירה. זכויות המוכרים לא שועבדו לטובת בנק משכן. מר סויסה ברח לחו"ל, והמוכרים הסכימו למימוש הנכס. בכל זאת עורר ראש ההוצאה לפועל ביוזמתו את שאלת סמכותו העניינית למימוש הנכס, במסגרת מימוש המשכון על זכויותיו של מר סויסה, וק4בע שא6ין בידו סמכות עניינית. בית ה משפט המחוזי אישר קביעה זו.
בר"א (מחוזי – ת"א) 3144/04 נגר נ' המזרחי, 2.2.06 (כב' השופט שטופמן), מר נגר נטל אשראי עסקי מבנק מזר5חי, והעמיד להבטחת פירעונו ארבע דירות. הואיל ובאותו מועד טרם נרשמו הדירות ע"ש מר נגר נרשמו לזכות הבנק משכונים על זכותו של מר נגר בדירות. לימים נרשם מר נגר כבעל הדירות, אולם לא נרשמה משכנתא לטובת הבנק על הדירות. משכשל מר נגר בהחזר האשראי, ביקש הבנק לממש את הדירות מכח המשכון ומר נגר הנגד למימוש בטענה כי מושכנו לטובת הבנק זכויותיו האובליגטוריות בדירות בלבד, ומשכך על הבנק להגיש תביעה להצהרה על זכותו להירשם כבעל משכנתא על הדירות, ולא לממשן ישירות. בית המשפט מקבל את הטענה במקרה זה הואיל והמקרקעין נרשמו ע"ש נגר – אם לא היה כך, היה הבנק רשאי לממש את הנכס ישירות בהוצאה לפועל.
רע"א 9182/00 דייפני רומיה נ' טפחות, פד"י נט(4)1 – 18.11.04 (כב' השופט רבלין): גב' רומייני ובנה מכרו את דירתם לקונים, אשר קיבלו לשם הרכישה והשיפוץ הלוואה בבנק טפחות. המוכרים חתמו על כתב התחייבות לטובת הבנק, וכמו כן, נרשם משכון על זכויות הקונים לטובת הבנק. לימים לא עמדו הקונים בהחזרי ההלוואות ולבקשת טפחות מונה כונס על הדירה מכוח המשכון. המוכרים ערערו על מינוי הכונס ובית המשפט המחוזי דחה את הערעור. בית המשפט העליון קיבל את הערעור, חזר על הלכת שטיינמץ (ראה להלן), וקבע כי אין לרדת ישירות לדירה, אף מקום בו לא בוטל הסכם המכר.
רע"א 2550/01 בירס נ' משכן – 20.11.02 (כב' השופט אנגלרד) – שמואל בירס התקשר בעסקה למראית עין עם הורי חברתו, ה"ה ולסון למכר דירת מגורי הוריו (אשר היתה בבעלותו). ה"ה ולסון קיבלו מימון מבנק משכן, משכנו את זכויותיהם לטובת הבנק ובירס חתם על התחייבות לטובת הבנק, מכוחה נרשמה לטובת הבנק הערת אזהרה. בהתאם הועברו כספי ההלוואה ישירות לבירס, אשר בתורו העביר את הכספים לה"ה ולסון. ה"ה ולסון לא שילמו את ההלוואה, והבנק עתר למינוי כונס ולפינוי ה"ה בירס (הוריו של שמואל) מביתם. ההורים התנגדו לפינוי והתנגדותם התקבלה. ערעור הבנק לבית המשפט המחוזי התקבל גם הוא הן הואיל ובית המשפט ראה את המשכון כאילו נרשם גם על זכויות הבן מכוח התחייבותו ההסכמית, והן הואיל ובית המשפט סבר שהבן מושתק מלטעון כי אין ה"ה ולסון זכאים להירשם כבעלים של הדירה מכוח ההתחייבות. בית המשפט העליון קיבל את הערעור ופסק כי הבנק מחזיק מכוח ההתחייבות בזכות תביעה כנגד הבן, אולם אין מחזיק בזכות להיפרע ישירות מן הדירה.
רע"א 8792/00 שטיינמץ נ' "משכן", פד"י נו(5) 593 – מר שטיינמץ מכר למר וכניצר דירת מגורים בבני ברק בחמישה תשלומים, הקונה נטל הלוואה מבנק משכן ומשכן את זכויותיו בדירה. מר שטיינמץ חתם אף הוא על התחייבות נפרדת כלפי הבנק במסגרתה התחייב לרישום משכנתא לטובת הבנק או להחזר ייתרת החוב לבנק. על יסוד התחייבות זו הועברו כספי ההלוואה ישירות למר שטיינמץ ונרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק משכן על הדירה. תמורת המכר לא שולמה במלואה ומר שטיינמץ ביטל את הסכם המכר, ומאידך הקונה הפסיק פרוע את ההלוואה. בנק משכן עתר למימוש הדירה מכוח המשכון. ראש ההוצאה לפועל התיר את מימוש הדירה \(בין היתר בהתחשב בהתחייבות מר שטיינמץ כלפי הבנק), וערעור מר שטיינמץ לבית המשפט המחוזי נדחה. בית המשפט העליון (כב' השופט אנגלרד) קיבל את הערעור ופסק כי הבק משכן את זכויותיו האובליגטוריות של הק4ונה בלבד, וכי התחייבות המוכר מקנה לבנק זכות לתביעה כלפי המוכר (בין אם לתשלום התמורה, ובין אם לרישום משכנתא), ואינה מקנה אפשרות למימוש ישיר של הנכס.
ה.פ. 156/07 (מחוזי – ת"א) וייסמן רובינא נ' המזרחי 25.01.09 (כב' השופט ד"ר בנימיני) – אישה נוטלת אשראי כנגד שיעבוד בית מגוריה בכדי לסייע לבעלה, לפי הטענה. לאחר העמדת האשראי מעבירה האישה את הבעלות בדירה לבעלה. לימים נפטר בעלה והבנק מבקש לממש את הדירה. שטר המשכנתא נחתם בפני רשם המקרקעין, ונכלל בו וויתור על ההגנות לפי חוק הגנת הדייר וחוק ההוצאה לפועל. נתבעת בת 73 החיה מקצבה בסך 850 ₪ לחודש. לטענת האישה לא הוסברה לה הוויתור על זכותה לדיור חלופה – טענה שנתמכה בעדותו של רשם המקרקעין בפניו חתמה על שטר המשכנתא. מפסק הדין ניתן להבין כי לדעתו של בית המשפט, לאור התיקון לחוק ההוצאה לפועל, יש להסביר את הוויתור בעל פה.
ה"פ (שלום-חדרה) 141/08 שטרנין נ' דיסקונט למשכנתאות 26.10.08 (כב' השופט ה.אוסיף) – ה"ה שטרנין נטלו הלוואה לרכישת בית מרווח בן שתי קומות מבנק דיסקונט למשכנתאות. בסעיף 10 לשטר המשכנתא פורש כי הם מוותרים על זכותם לדיור חליף או מעמדם כדיירים מוגנים. ה"ה שטרנין טענו כי משמעותו של הסעיף לא הוסברה הם, ואילו היתה מוסברת לא היו מתקשרים בהסכם ההלוואה. בית המשפט דחה את הטענה, תוך שהוא קובע כי נוסחו הברור של סעיף 10 לשטר המשכנתא – די בו על מנת לבסס וויתור על הזכויות האמורות.
ה"פ (מחוזי-ת"א) בדוסי נ' מזרחי טפחות 26.8.08 (כב' השופט שוחט) – בני זוג בדוסי רכשו דירה תוך נטילת הלוואה מבנק טפחות. משלא עמדו בתשלומי ההלוואה עתר הבנק מימוש הנכס. לאחר ארכות רבות אשר קיבלו בערכאות שונות, הגיעו לדיון זה בו טענו כי לא הוסבר להם בעל פה כי הם זכאים לסידור חלוף ומוותרים עליהם – וכי עצם החתמתם על שטר המשכנתא בו בואר הוויתור – אין בה די. מפסק הדין עולה, כי לדעתו של בית המשפט, די בהחתמה על סעיפי וויתור מפורטים בשפה בהירה, על מנת לעמוד בגדר דרישות החוק, ואין צורך בהסבר בעל פה (אם כי השתכנע בית המשפט שסביר כי ניתן הסבר בעל פה באותו מקרה).
רע"א 7571/06 איטח נ' דיסקונט למשכנתאות, 21.1.08 (כב' השופט דנציגר) – ה"ה איטח נטלו הלוואה מדיסקונט למשכנתאות לרכישת דירתם בכרמיאל. משלא עמדו בתשלומי ההלוואה ביקש הבנק לממש את הדירה, והם מצידם עתרו לדיור חלוף הואיל ולטענתם לא היה די סעיף הוויתור על דיור חלוף המופיע בהסכם ההלוואה בהיותו "נוסח טכני ובאותיות זעירות של ההתנאה על הזכות לדיור חלוף, בעוד שהחוק מחייב הבלטה פיזית של הויתור, ניסוחו בפשטות ובבהירות ווידוע המודעות של הלווה לעצם ה וויתור". טענות גב' איטח נדחו בשתי ערכאות, וכן בבית המשפט העליון תוך שהוא קובע כי לא שוכנע שחתימה של גב' איטח על הסכם המשכנתא נעשתה בלא מודעות לוויתור על דיור החלוף (על אף שלא נטען באותו מקרה שהוסבר לה בעל פה תוכן הוויתור).
ת.א. (מחוזי-ת"א) 1061/02 מאירון נ' המרחי, 24.10.07 (כב' השופט ד"ר בנימיני) – ה"ה מאירון משכנו את דירת מגוריהם כער5בים לאשראי שנטל צד שלישי. משביקש הבנק לממש את המשכון טענו כי הינם דיירים מוגנים ולחילופין זכאים לדיור חלוף, הואיל ולא הוסבר להם ולא הבינו את משמעות הוויתור על זכויות אלו כאשר הוחתמו על הסכם המשכון. בית המשפט דוחה את הטענה תוך שהוא מייחס משקל רב לכך שיוצגו על ידי עו"ד, אשר לא הובא למתן עדות.
ה"פ (מחוזי-חיפה) 218/03 גאון נ' משכן, 1.02.07 (כב' השופט גינת) – ה"ה גאון חתמו על הסכם משכון מכוחו וויתרו על זכותם לדיור חלוף ולדיירות מוגנת. לימים שמעתר הבנק למימוש הנכס, טענו כי לא הוסבר להם בעל פה משמעות הוויתור. בית המשפט דוחה את הטענה במישור העובדתי (לא הוכח כי לא הוסבר להם). מפסק הדין ניתן להבין כי אילו היתה מוכחת הטענה, לא היה הוויתור בעל תוקף, על אף קיומו של מסמך חתום וברור לדעתו של בית המשפט. כמו כן, נראה כי בית המשפט מטיל את החובה להוכיח אי קיומו של הסבר על החייבים (בניגוד לעניין וייסמן לעיל).
ע"א (מחוזי-חיפה) 1780/05 בנק איגוד נ' סלין 27.11.06 (הרכב ברשות כב' השופט גריל) – גב' סלין, נכה בשיעור 60%, רכשה דירה תוך שהיא מסתייעת בהלוואת משכנתא מבנק איגוד. משביקש הבנק לממש את הדירה טענה, כי היא זכאית לדיור חלוף מכוח סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל הואיל ולא הבינה את משמעות הוויתור עליו חתמה. בית המשפט קיבל את הטענה ופסק כי היה על הבנק להסביר לחייבת בעל פה את משמעות הוויתור, ומשלא הובאה ראיה כי כך עשה, זכאית החייבת לדיור חלוף.
ה"פ (מחוזי-ת"א) 620/02 מטטוף נ' דיסקונט למשכנתאות ואח', 31.7.06 (כב' השופטת שבח) – ה"ה מטטוף רכשו דירה אותה מימנו באמצעות הלוואה מבנק דיסקונט למשכנתאות. משביקש הבנק לממש את הדירה טענו, כי הינם זכאים לדיור חלוף. בית המשפט דוחה את התביעה תוך קביעה כי יש לפרש את הוויתור בשפה בהירוה ואין די באזכור סעיפי החוק.
ה"פ (מחוזי-ת"א) קוצר נ' דלתא קפיטל גרופ בע"מ, 27.4.06 (כב' השופטת שבח) – ה"ה קוצר הלווה מחברת דלתא סכומים נכבדים ושיעבדו בין היתר את דירת מגוריהם (לפי הנטען). משלא עמדו בפירעון ההלוואה ביקשה דלתא לממש את הדירה . קוצר ביקשו לעכב את המימוש הואיל ולטענתם הינם דיירים מוגנים בנכס מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. בית המשפט דוחה את הטענה תוך הפניה לסעיף הוויתור המפורט בשטר המשכנתא.לא נטען במקרה זה כי לצד שטר המשכנתא הוסבר ללווים בעל פה דבר מה אודות משמעות הוויתור.
רע"א 11519/04 לבקוביץ נ' בנק הפועלים 7.7.05 (כב' השופט גרוניס) – ה"ה לבקוביץ נטלו הלוואות למימון פעילות עסקית מבנק הפועלים, והבטיחו את החזר ההלוואות במשכנתא על דירת מגור4יהם. משביקש הבנק לממש את הדירה טענו כי הם זכאים לדיור חלוף הואיל ולא הוסבר להם בעל פה על ידי הבנק משמעות הוויתור על דיור חלוף אשר פורש בשטר המשכנתא עליו חתמו, בהתאם עתרו לצו מניעה לעיכוב הליכי המימוש. בית המשפט המחוזי (כב' השופט זפט) דחה את הבקשה וכך עשה גם בית המשפט העליון, תוך שהוא חוזר על החזקה כי החותם על מסמך מבין את תוכנו.
בר"ע 2266/04 רוחה חמי נ' לאומי למשכנתאות, 1.3.05 (כב' ה שופטת שטופמן) – גב' חמי רכשה דירה בסיוע הלוואה מבנק לאומי למשכנתאות. להבטחת ההלוואה נרשמה משכנתא לטובת הבנק ובו סעיף לקוני על ההגנות לפי חוק ההוצאה לפועל וחוק הגנת הדייר. גב' חמי טענה כי היה על הבנק להסביר לה זאת בעל פה ואין לצפות ממנה להעמיק במסמכים משפטיים שאינם מובנים להדיוט. כב' השופטת שטופמן דוחה א6ת הטענה וקובעת כי במקרה של הלוואה בנקאית (להבדיל מפרשת מיסטר מאני) די בסעיפים האמורים כדי להוות וויתור על הזכות לדיור חלוףפ.
ה"פ (מחוזי-ת"א) 1199/02 חיון נ' המזרחי, 5.12.04 (כב' השופטת גרסטל) – מר חיון נטל אשראי לעסקי היהלומים והעמיד את דירת מגוריו ומגורי רעייתו כבטוחה. לימים, כאשר ביקש הבנק לממש את הדירה טענה גב' חיון כי היא זכאית לדיור חלוף הואיל ולא הוסבר לה על ידי הבנק משמעות הוויתור על זכותה לדיור חלוף ו/או לדיירות מוגנת. בית המשפט דוחה את הטענה וקובע, כי חזקה על עורך הדין שאימת את חתימתה על גבי שטר המשכנתא, כי הסביר לה את האמור בשטר ובצרופותיו.
ע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' שרה רייז נח(3) 934 – בנה של החייבת נוטל הלוואה ממוסד להלוואות חוץ בנקאיות. אמו חותמת כלווה ומשכנת את בית מגוריה. לימים, כושל הבן, והאם טוענת כי הינה זכאית לדיור חלוף. בית המשפט קובע כי היה על הבנק להסביר לאם בכתב או בעל פה את משמעות הוויתור עלן ההגנה וכי הרישום במסמכי הבנק לקוני ואינו מספק.
ע"א 1548/96 בנק איגוד נ' לופן, פד"י נד(2) 559, 12.6.00 (הרכב ברשות הש' דורנר) למר לופו היו חובות לבנק, ומשכך העמיד לבנק כבטוחה את בית מגוריו. משביקש הבנק לממש את הדירה, טענו ה"ה לופו כי הינם זכאים לדיור חלוף הואיל ולא הוסבר להם בעל פה משמעות הוויתור על דיור חלוף עליו חתמו במסגרת שטר המשכנתא. בית המשפט העליון קובע, כי כאשר מדובר בדובר עברית, אין כל חובה על הבנק להסביר בעל פה את מה שנכתב במסמך, קל וחומר כאשר שטר המשכנתא נחתם בפני עורך הדין אשר חזקה כי באר את משמעות השטר בהתאם לתקנות המקרקעין.
ח"א 8002/02 בנק ישראל – המפקח על הבנקים נ' הבנק הבינלאומי למשכנתאות 5.5.09 (הרכב ברשות הש' מזרחי) – פסק דין של בית הדין לחוזים אחידים בקשר עם הסכם ההלוואה שלן הבנק הבינלאומי למשכנתאות. פסק הדין פוסל שורה ארוכה של תניות בהסכם. בין היתר פוסלים השופטים את הוויתור של הלווה "בשמו ובשם בני משפחתו הגרים עימו" על זכותו לדיור חלופי – בהיותו נוגד את תקנת הציבור.
ת.א. (מחוזי – חיפה) 830-07 מזרחי ואח' נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ – המדובר בפינוי משק חקלאי. הלווים טענו בין היתר, כי לא הבינו את משמעויות הוויתור על דיור חלופי. בית המשפט דוחה את הטענה וקובע כי אין חובה ליתן הסבר בעל פה דווקא, וכי נטל הראיה מוטל לפתחו של החייב מכוח סעיף 56(ב) לתיקון בחוק.
ה.פ. (מחוזי-ת"א) 108/05 פתחיה נ' בנק לאומי לישראל ואח' – בית המשפט העניק זכות לדיור חלוף, בהתחשב בנוסח לקוני של סעיף הוויתור על הגנת דיור חלוף. אגב כך, מייחס בית המשפט "משנה תוקף" לצמצום באפשרות הוויתור על הגנת סידור חלוף, וזאת לאור תיקון 29 לחוק ההוצאה לפועל (עמ' 15-16 לפסק הדין).
ת.א. (מחוזי – חיפה) 808/03 טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' עו"ד גרי ואח' – נטען כי אין לממש נכס מכוח משכון והתחייבות לרישום משכנתא מכוח הלכת שטיינמץ. בית המשפט (כב' השופט עמית) מביע הסתייגותו מהפעלת הלכת שטיינמץ על מקרים בהם אין המוכר טוען לכל זכויות בדירה הרשומה על שמו. עם זאת, רואה בית המשפט עצמו אנוס שלא להותיר מימוש מכוח הלכת שטיינמץ, הואיל וזו, לטעמו של בית המשפט, שללה אבחנה מסוג זה. בית המשפט נעתר לסעד החילופי של הצהרה כי הבנק זכאי לרישום משכנתא על שמו.
רצ"פ (מחוזי – חיפה) 557-04-09 בנק לאומי למשכנתאות נ' אלזם ואח' – ה"ה אלזם רכשו דירה מחברה משכנת אשר החזיקה בזכויות מכוח הסכם פיתוח עם מנהל מקרקעי ישראל. הלוואתם מבלמ"ש הובטחה במשכון (שכן הדירה לא נרשמה על שמם וממילא לא ניתן היה לרשום משכנתא). ראש ההוצאה לפועל קבע כי בנסיבות אלו לא ניתן לממש את הדירה ללא הגשת תביעה לסעד הצהרתי כי ה"ה אלזם בעלי זכויות הבעלות בדירה. בית המשפט מחוזי קיבל את הערעור, וקבע כי מקום בו אין חולק בין הצדדים הקרובים (המוכר והקונה) כי מלוא התמורה שולמה והקונה זכאי להירשם כבעלים – ניתן לפתוח תיק מימוש מכוחו של משכון הזכויות החוזיות. בית המשפט ק4ובע כי יש להודיע למוכרים על בקשת המימוש ולקבל אישורם כי הרוכשים זכאים לקבל את הדירה וכי אין לחברה המשכנת כל טענות כנגדם.
תיק הוצל"פ 01-94061-07-2 (הוצל"פ ת"א – כב' הרשם ביטון) – דובר בפינוי משפחה אשר נטלה הלוואה לפני תיקון 29 לחוק ההוצאה לפועל. רשם ההוצאה לפועל קובע כי לאור פסק הדין בעניין ח"א 8002/02 המפקח על הבנקים נ' הבנק הבינלאומי למשכנתאות בע"מ – יש לבדוק את סוגיית דירות החלוף לילדים הקטינים.
רע"א 52422-11-10 (שלום חיפה) דביטיאשווילי נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ – מדובר בפינוי של משפחה. ללווים החייבים בנות המתגוררות בנכס לרבות בת אחד, בת 16 (כאשר ההלוואה הועמדה לפני 14 שנה). התבקש דיור חלוף לילדים (ועיכוב ביצוע הפינוי) מכוח פסק הדין בעניין ח"א 8002/02 המפקח על הבנקים נ' הבנק הבינלאומי למשכנתאות בע"מ. בית המשפט (כב' השופט וגנר) דוחה את הבקשה וקובע כי פסק הדין של בית הדין לחוזים אחידים אינו חלוט, אינו נוגע להסכמים של בנקים אחרים מהבינלאומי למשכנתאות, וכי מקום בו אין חולק כי הצדדים וויתרו על זכותם לדיור חלוף – אין להחיל זכות זו על קטינים המצויים בדירה.
בש"א 10004/09 הבנק הבינלאומי הראשון לישראלן בע"מ נ' המפקח על הבנקים – החלטה מיום 13.6.10 בבקשה לעיכוב הליכים של ח"א 9002/02 המפקח על הבנקים נ' הבנק הבינלאומי למשכנתאות בע"מ – 5.5.09 בית המשפט מורה על עיכוב ביצוע הסעיפים הבאים:
המשך מתן אפשרות לבנק לגבות תשלום שלא כובד בכל מועד, ללא מתן התראה ללקוח.
המשך התייחסות ל"ערבים", תוך התנאה על התנאים הדיספוזיטיביים בחוק הערבות (ללא גילוי נוסף כי המדובר למעשה ב"התחייבות לשיפוי" כדעת בית הדין).
עיכוב ביצוע של כלל הסעיפים לגביהם הוסכם בין הצדדים על נוסח חילופי עד להכרעה בערעור.
מתן אפשרות לבנק עד להכרעה בערעור לבצע שינויים בשטר המשכנתא "בהתאם להוראות כל דין ועל מנת לאפשר את רישום המשכנתא" ולא "על פי שיקול דעתו הבלעדי" כפי שמפורט כיום.
התאמת נוסח הסעיפים לגבי הצהרות הבנק בדבר שיעור הריבית המירבי וקבילות ספרי הבנק לנוסח שנפסק בעניין ע"א 6916/04.
בית המשפט העליון אינו מסכים לבקשה לעכב את ביצוע ההחלטה הנוגעת לדיור חלוף, על אף הסכמת הצדדים בהקשר זה! עם זאת, יש לציין כי שיקוליו של בית המשפט לא היו עקב ניתוח פסק הדין בהקשר זה, אלא מתוך ניתוח מאזן הנוחות בין הבנק ובין לקוחותיו במקרה של עיכוב ביצוע פסק הדין.
נוסח סעיף 38 לפני ואחרי תיקון מס' 29 לחוק ההוצאה לפועל
הדין הקיים:
"38(ג) הוראות סעיף קטן (א) יחולו גם על ביצועה של משכנתא, או מימוש של משכון, זולת אם נרשמה המשכנתא לפני תחילת חוק זה, או אם פורש בשטר המשכנתא או בהסכם המשכון שהחייב לא יהיה מוגן לפני סעיף זה".
תיקון מס' 29 לחוק:
"38(ג1) הוראות סעיף זה יחולו גם על ביצועה של משכנתא, או מימוש של משכון.
(ג2) על אף האמור בפיסקה 1, פורש בשטר המשכנתא או בהסכם המשכון שהסידור החלוף שיועמד לרשות החייב יהיה בהתאם להוראות סעיף קטן זה ולא בהתאם להוראות סעיפים קטנים (א) ו- ב(), והוסברה לחייב משמעות הדבר בשפה ברורה המובנת לו, יחולו לעניחן העמדת הסידור החלוף הוראו אלה:
שווי הסידור החלוף יהיה בסכום המאפשר לחייב לשכור דירת מגורים באזור מגוריו התואמת את צורכי החייב ובני משפחתו הגרים עמו למשך תקופה שלא תעלה על 18 חודשים, ואולם, רשם ההוצאה לפועל רשאי להעמיד….סידור חלוף לתקופה ארוכה יותר…אם סבר שקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת".
שר המשפטים, באישור ועדת חוקה חוק ומשפט של הכנסת, רשאי לקבוע הוראות לעניין סעיף קטן זה, ובין השאר, לעניין התאמת דירת המגורים לצרכי החייב ובני משפחתו הגרים עמו ולעניין הדרך והמועד לביצוע התשלומים בעברו הסידור החלוף"
הוראות המעבר:
"38(ג) הוראות סעיף קטן ׁ)א) יחולו גם על ביצועה של משכנתא, או מימוש של שמכון, זולת אם נרשמה המשכנתא לפני תחילת חוק זה, או אם פורש בשטר המשכנתא או בהסכם המשכון שהחייב לא יהיה מוגן לפי סעיף זה. "לעניין סעיף זה, לא יראו כאילו פורש בשטר המשכנתא או בהסכם המשכון שהחייב לא יהיה מוגן לפי סעיף זה אם הוכח לרשם ההוצאה לפועל, כי לא הובהרה לחייב זכותו לדיור חלוף ומשמעות הוויתור עליה".
כותב המאמר הינו עורך דין הוצאה לפועל ועורך דין פשיטת רגל, ועומד בראש משרד עורכי הדין גיא ניומן.
ליצירת קשר עם כותב המאמר טל: 072-3303764 24 שעות ביממה.
התמחויות נוספות: פשיטת רגל | ביטול עיקולים | מחיקת חובות